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“建設(shè)用地規(guī)模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型；同時(shí)，工業(yè)不能空心化，要保留適度工業(yè)用地布局。”上海近期釋放了工業(yè)地產(chǎn)倒逼城市開(kāi)發(fā)的信號(hào)：實(shí)行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項(xiàng)目用地出讓年期為20年，對(duì)用地有特殊要求的市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目出讓年期可為20~50年。

這被業(yè)內(nèi)解讀為物流地產(chǎn)的利好。5月12日，上海市經(jīng)信委、市規(guī)土局召開(kāi)了產(chǎn)業(yè)用地新政解讀會(huì)，根據(jù)上海城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來(lái)上海存量工業(yè)用地將作為土地盤(pán)活的突破口。

據(jù)世邦魏理仕研究統(tǒng)計(jì)，上海“630”大限前可能出現(xiàn)一手工業(yè)用地集中成交。“一手土地供應(yīng)減少和工業(yè)用地用途轉(zhuǎn)變合力促進(jìn)二手工業(yè)土地和物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。”世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事羅瑾分析指出。

隨著電子商務(wù)爆炸式增長(zhǎng)刺激了國(guó)內(nèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施整體升級(jí)，平安等投資機(jī)構(gòu)也開(kāi)始積極尋求國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。企業(yè)和機(jī)構(gòu)都在籌劃或落實(shí)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金，一時(shí)間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金流涌動(dòng)，但國(guó)內(nèi)基金公司份額較小，尚難以抗衡，主要通過(guò)入股大型私募股權(quán)公司的形式進(jìn)入。

電商興起是主因

“物流地產(chǎn)的興起，電商自建具有非常大的推助作用。”克而瑞研究總監(jiān)薛建雄指出，目前，阿里、京東、大物流(順豐、德邦、圓通等)都在搶物流、倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)。其他公司優(yōu)勢(shì)不明顯?？傮w而言，物流地產(chǎn)還是以普洛斯、嘉民等外資巨頭為主流開(kāi)發(fā)商。

“馬云和地方政府談項(xiàng)目，都是1000畝以上談的。”羅瑾透露，以上海為例，用地指標(biāo)一年只有1萬(wàn)畝，每個(gè)區(qū)分?jǐn)傁聛?lái)最多1000畝，撇開(kāi)住宅和其他配套，可能工業(yè)用地指標(biāo)只有300至400畝。

2013年，阿里、銀泰集團(tuán)聯(lián)合復(fù)星集團(tuán)、順豐集團(tuán)等物流公司以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，共同組建的“菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司”正式成立。菜鳥(niǎo)的模式是自建自營(yíng)+第三方配送+物流配送安裝體系。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，菜鳥(niǎo)的自有物業(yè)分布在上海、天津、鄭州、杭州、成都、重慶、廣州等9個(gè)城市。除了天津拿地1500畝，投30億做物流中心，阿里巴巴還在成都拿下1000畝做倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，在浙江金華拿地1500畝建物流園，在廣州耗69億，又在上海、深圳前海拿地。

據(jù)一位長(zhǎng)期跟蹤電商物流業(yè)的業(yè)內(nèi)人士稱，菜鳥(niǎo)“在300多個(gè)城市布點(diǎn)”，往往一個(gè)項(xiàng)目就占地千畝。“但阿里拿的很多地塊尚處于與地方政府協(xié)商階段，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。”

一位接近菜鳥(niǎo)的人士透露，菜鳥(niǎo)的股東有很多個(gè)，比如復(fù)星旗下的星泓基金在做的“蜂巢城市”，就是以菜鳥(niǎo)的名義去和政府談土地。

相比阿里巴巴，京東和蘇寧的步伐明顯更快。與阿里巴巴不同的是，京東已經(jīng)將物流地產(chǎn)打包進(jìn)資產(chǎn)包，據(jù)該公司5月19日向美國(guó)證券交易所更新遞交的F-1招股書(shū)顯示，京東已在全國(guó)34個(gè)城市擁有82間倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米。京東宣稱還將進(jìn)一步在三線和一線城市擴(kuò)大版圖。

截至2013年12月31日，京東已在中國(guó)130萬(wàn)平米的區(qū)域建82個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)中心，進(jìn)34個(gè)城市建物流中心。

電商能夠圈到這么多地，與地方政府導(dǎo)向有關(guān)，地方政府認(rèn)為電商做物流地產(chǎn)是地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目落地后又能帶來(lái)稅收。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)PE適時(shí)涌入

一位大宗交易人士透露，資金現(xiàn)在都在關(guān)注物流地產(chǎn)，投資回報(bào)率高于寫(xiě)字樓，而且現(xiàn)在價(jià)格便宜，資產(chǎn)價(jià)格的升值空間也大。

以上海為例，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)整幢收購(gòu)交易金額約為44億元，其中上海獨(dú)占九成。全國(guó)倉(cāng)庫(kù)的平均投資回報(bào)率高達(dá)6.7%，高于寫(xiě)字樓。

中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)研究局副局長(zhǎng)楊再平[微博]曾對(duì)媒體表示，保險(xiǎn)公司、信托公司、基金公司近來(lái)都躍躍欲試，希望通過(guò)工業(yè)地產(chǎn)投資基金、信托等金融產(chǎn)品為工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)一條暢通的融資渠道。

以普洛斯模式為范本的萬(wàn)通控股和上海宇培所籌備的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金，將很有可能成為國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心型基金和增值型基金嶄新而有力的突破案例。

日前，萬(wàn)通控股已經(jīng)封閉了去年發(fā)行的20億元規(guī)模的第一只工業(yè)地產(chǎn)基金，在這只成功募集并順利并購(gòu)6個(gè)完整物業(yè)項(xiàng)目的基金之后，萬(wàn)通在2014年又準(zhǔn)備再籌集工業(yè)地產(chǎn)基金二期，規(guī)模依然是20億元。目前，萬(wàn)通持有以及待建的工業(yè)地產(chǎn)可出租建筑面積已經(jīng)超過(guò)120萬(wàn)平米，在國(guó)內(nèi)僅落后于普洛斯。

無(wú)獨(dú)有偶，平安不動(dòng)產(chǎn)近日從領(lǐng)盛投資管理手中收購(gòu)了一位于四川成都的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流團(tuán)隊(duì)自去年5月成立以來(lái)，已鎖定了總租賃面積約80萬(wàn)平米，總投資額約30億的項(xiàng)目。

如此密集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金涌現(xiàn)，與市場(chǎng)資金的供給量大有關(guān)聯(lián)，尤其是從傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓而出、具有強(qiáng)烈避險(xiǎn)需求的大量資金，以及看好國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的踴躍參與者。

當(dāng)然，資金潮涌動(dòng)之下潛在風(fēng)險(xiǎn)也顯而易見(jiàn)：在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然熱衷于打著“政策擦邊球”以及整個(gè)領(lǐng)域都缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的安全穩(wěn)健仍是未知之?dāng)?shù)。