| 物流園虛熱背后：行園區(qū)之名搞“商業(yè)地產(chǎn)”之實(shí) |
馬云的菜鳥(niǎo)物流網(wǎng)遭到了商務(wù)部電子商務(wù)司副巡視員聶林海的公開(kāi)批評(píng)。 2014年7月11日，聶林海在“2014中國(guó)國(guó)際電子商務(wù)大會(huì)”上直言：“菜鳥(niǎo)平臺(tái)如果是一個(gè)物流的第四方智慧平臺(tái)，這無(wú)疑對(duì)我們國(guó)家是重大貢獻(xiàn)。但是，現(xiàn)在(我)發(fā)現(xiàn)它走歪了!由于各地方政府太重視電子商務(wù)，給它非常便宜的地，或許是經(jīng)不住誘惑，菜鳥(niǎo)物流到處建物流基地、建倉(cāng)儲(chǔ)……” 聶林海的這番話將菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)推到了輿論的風(fēng)口浪尖，同時(shí)又一次掀起了業(yè)內(nèi)外人士對(duì)于我國(guó)物流園區(qū)(基地)發(fā)展熱潮之下各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的密切關(guān)注和深刻反思。 2013年10月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》后，中國(guó)物流園區(qū)的建設(shè)進(jìn)一步催化，并刺激了新一輪物流地產(chǎn)投資盛宴的上演，物流企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、商貿(mào)流通企業(yè)、國(guó)內(nèi)外投行紛紛以各式手段加入爭(zhēng)搶“物流園區(qū)”用地行列。 除了阿里系“菜鳥(niǎo)”、京東商城、亞馬遜、蘇寧等電商巨頭紛紛宣布要在全國(guó)設(shè)立直投的自建物流中心外，眼下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)及國(guó)內(nèi)外各類(lèi)投資機(jī)構(gòu)也都在跨界，以各種手段和途徑進(jìn)入物流領(lǐng)域，包括平安保險(xiǎn)旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)、中銀集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、嘉民中國(guó)物流基金、普洛斯、易商公司、華夏幸福、萬(wàn)科等企業(yè)。 在各路資本爭(zhēng)相熱捧之下，我國(guó)各地物流園區(qū)的建設(shè)可謂如火如荼。但是，熱鬧的光景背后卻也暗藏著不少令人驚詫的隱憂。 在上述《規(guī)劃》發(fā)布后一個(gè)月后，發(fā)改委有關(guān)官員在接受《央廣新聞》采訪時(shí)指出，物流園區(qū)兩大主要問(wèn)題：一是建設(shè)發(fā)展有待規(guī)范。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，部分地方脫離實(shí)際的要求，盲目建設(shè)一些物流園區(qū)，片面追求占地面積和投資規(guī)模。二是一些企業(yè)以物流園區(qū)的名義來(lái)圈占土地，行“物流園區(qū)”之名，搞“商業(yè)地產(chǎn)”之實(shí)，與物流園區(qū)的發(fā)展宗旨背道而馳。 那么，物流園區(qū)“圈地”現(xiàn)象有多嚴(yán)重?對(duì)物流產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能帶來(lái)哪些不利影響?政府的物流園區(qū)補(bǔ)貼政策是否值得反思?為此，《企業(yè)觀察報(bào)》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。 物流之名下的圈地運(yùn)動(dòng) 行“物流園區(qū)”之名，搞“商業(yè)地產(chǎn)”之實(shí)，其中最受外界質(zhì)疑的便是菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)。 菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)一出世，北京中冶嘉恒投資管理有限公司總裁孔慶廣便用六個(gè)字來(lái)概括其未來(lái)走向：圈地、平臺(tái)、金融。“圈地是菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的第一步，現(xiàn)在關(guān)鍵要看其第二步怎么發(fā)展。目前爭(zhēng)議較大，看來(lái)第二步走得慢了，運(yùn)營(yíng)能力差了一些，讓別人看不到其真實(shí)意圖，只好蓋上強(qiáng)勢(shì)圈地的帽子。”孔慶廣說(shuō)。 對(duì)于圈地置疑，阿里巴巴集團(tuán)首席市場(chǎng)官王帥通過(guò)微博回應(yīng)稱，菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)的事情急不得。菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)無(wú)法解決把物流基礎(chǔ)設(shè)施建在云端的難題，在全國(guó)各個(gè)物流中心區(qū)域建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)中心，搭建連通全國(guó)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)體系是支撐智能骨干網(wǎng)的“下半身”，實(shí)在不可或缺。 除了菜鳥(niǎo)物流網(wǎng)，當(dāng)下也有其他電商及制造行業(yè)的企業(yè)以物流需求規(guī)模很大之名，自建物流園區(qū)，比如四川長(zhǎng)虹等。針對(duì)部分業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)較小，甚至負(fù)增長(zhǎng)，而以建設(shè)物流園區(qū)名義，土地占用量以較大幅度增長(zhǎng)的企業(yè)，業(yè)界人士都提出了類(lèi)似的圈地置疑。 一位不愿透露姓名的業(yè)界人士以長(zhǎng)虹為例對(duì)本報(bào)記者分析稱，近年來(lái)，長(zhǎng)虹業(yè)績(jī)持續(xù)滑坡，出貨量相比鼎盛時(shí)期小了不少，可它為什么反而新增了那么多倉(cāng)儲(chǔ)需求，非要建一個(gè)物流園區(qū)呢?它出貨量很高的時(shí)候是怎么應(yīng)對(duì)的?在長(zhǎng)虹推出智能化大變革的背景下，很多人認(rèn)為其建物流園的真實(shí)意圖如果不是為了圈地，很難講得通。 而對(duì)于京東、阿里巴巴等電商對(duì)物流園區(qū)的涉足，多位業(yè)內(nèi)人士紛紛表示理解，認(rèn)為這些企業(yè)近年來(lái)業(yè)務(wù)量迅速膨脹，逐年翻番，切實(shí)有這方面的需求。但究竟是否要重新投資布局建設(shè)新園區(qū)，而非整合現(xiàn)有物流園區(qū)資源?究竟要不要?jiǎng)虞m上千畝，甚至幾千畝的占地規(guī)模?這是值得探討的。 當(dāng)前，我國(guó)部分市、縣規(guī)劃建設(shè)七八個(gè)物流園區(qū)的情況并不鮮見(jiàn)。中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查結(jié)果顯示，全國(guó)共有754家物流園區(qū)，其中運(yùn)營(yíng)的有348家，占46%;在建的241家，占32%;規(guī)劃的165家，占22%。但孔慶廣說(shuō)，實(shí)際上存在的物流園區(qū)比這個(gè)數(shù)據(jù)還要多很多。 在不少業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，目前，我國(guó)不僅存在地域性物流園過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)性物流園的過(guò)剩也已出現(xiàn)。2011年至今，由鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)在建、開(kāi)工及擬建鋼鐵物流園區(qū)項(xiàng)目近20個(gè)，多數(shù)項(xiàng)目已開(kāi)建，且投資規(guī)模普遍超過(guò)10億元，最高達(dá)到300億元。 正因?yàn)榇?，?dāng)下我國(guó)物流園區(qū)良莠不齊，很大一部分物流園區(qū)建設(shè)起來(lái)之后又陷入扭虧困境。據(jù)本報(bào)記者了解，位于北京市通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]區(qū)占地500畝、投資2.5億元的華通物流園在2001年建成后的一年里沒(méi)有與外界簽訂一份真正的商業(yè)合同，使整個(gè)物流園陷入困境，后不得不在北京市相關(guān)國(guó)資管理機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)下進(jìn)行艱難調(diào)整，轉(zhuǎn)作他用。 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)此前聯(lián)合做的調(diào)研，不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后變賣(mài);也有企業(yè)打著物流旗幟，行商貿(mào)經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)等。由于物流園區(qū)建設(shè)存在著盲目追求投資速度而忽視效益的現(xiàn)象，平均空置率達(dá)60%。物流園區(qū)權(quán)威人士告訴本報(bào)記者，我國(guó)物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的保守估計(jì)不超過(guò)20%。 對(duì)此，孔慶廣直言：“我不贊成物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)以新建為目的。一個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目至少需要兩年時(shí)間建成，三年時(shí)間去完善，并且還要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下搭建各種服務(wù)體系。如果真正有需要，可以根據(jù)資金實(shí)力，采取委托經(jīng)營(yíng)、戰(zhàn)略合作或者并購(gòu)的方式來(lái)與已建成或者正在建的各物流園區(qū)合作，純粹的新建難免有圈地嫌疑。” 虛熱背后的商業(yè)地產(chǎn)沖動(dòng) 我國(guó)的物流園區(qū)為何出現(xiàn)大躍進(jìn)式的“圈地運(yùn)動(dòng)”呢? 徐水波對(duì)本報(bào)記者剖析說(shuō)，根據(jù)國(guó)際上對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，近年來(lái)每年的評(píng)估值都能夠溢價(jià)15%左右。受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)投資的盈利空間在收窄，大量閑置資金異常涌動(dòng)的背景下，國(guó)家對(duì)物流產(chǎn)業(yè)的扶持力度逐年增大，并出臺(tái)了大量支持物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，物流地產(chǎn)項(xiàng)目因此出現(xiàn)較大發(fā)展空間。所以，很多投資機(jī)構(gòu)敏銳地嗅到商機(jī)，希望介入此類(lèi)市場(chǎng)，捕捉新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。 “從目前情況看，隨著我國(guó)各地新型城鎮(zhèn)化提速、提質(zhì)后，工業(yè)土地和商業(yè)土地都要并軌是大勢(shì)所趨，資產(chǎn)增值還有一個(gè)很大的機(jī)會(huì)。所以，不少資本都會(huì)逮住任何一個(gè)機(jī)會(huì)占地為王，不計(jì)成本地進(jìn)入物流園區(qū)建設(shè)，所以，剎住物流園區(qū)‘圈地之風(fēng)’有較大難度。”徐水波說(shuō)。 中國(guó)物流采購(gòu)與聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賀登才在做“第三次全國(guó)物流園區(qū)調(diào)查”結(jié)果解讀時(shí)表示：“很多物流園區(qū)的對(duì)外宣傳材料都說(shuō)規(guī)劃占地十幾平方公里，甚至更多，但是我們實(shí)際去看的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，并沒(méi)有那么多。100%完成建設(shè)面積的只有5%，建成面積在30%以下的占到41%，實(shí)際開(kāi)發(fā)的比較少，這也造成部分投資者亂占土地，導(dǎo)致物流園區(qū)遍地開(kāi)花。” 就此問(wèn)題孔慶廣也表示認(rèn)同，我國(guó)物流園區(qū)罹患“虛熱病”，主要是因?yàn)檎嬲锪?、做物流的群體拿不出大量的資金籌建物流園區(qū)，也沒(méi)有特別強(qiáng)勢(shì)的能力申請(qǐng)到國(guó)家財(cái)稅政策的支持。而那些有充足資金，拿得起地，又可以籠絡(luò)大量資源的人又不懂物流，或者根本沒(méi)有花心思在物流行業(yè)的發(fā)展上。 對(duì)如此錯(cuò)位、尷尬的物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，相關(guān)政府監(jiān)管部門(mén)也感覺(jué)到形勢(shì)不妙。去年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)文特別指出：“禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費(fèi)。”去年10月，新出臺(tái)的《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》其“主要任務(wù)”第一條便是“推動(dòng)物流園區(qū)資源整合”，要求打破地區(qū)和行業(yè)界限，充分整合現(xiàn)有物流園區(qū)及物流基礎(chǔ)設(shè)施，提高設(shè)施、土地等資源利用效率。 盡管我國(guó)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)已經(jīng)意識(shí)到我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的“圈地運(yùn)動(dòng)”，但是，各路資本對(duì)物流園區(qū)的覬覦并沒(méi)有因此削弱。 三大原因致物流園區(qū)“虛火” 我國(guó)物流園區(qū)“虛火”很旺，本報(bào)綜合多位業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，這一問(wèn)題至少存在如下三大根本原因。 首先，園區(qū)業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定困難。中國(guó)物流學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王之泰對(duì)《企業(yè)觀察報(bào)》記者分析說(shuō)，我國(guó)《物流園區(qū)分類(lèi)與基本要求》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)已頒布多年，但物流業(yè)多種業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新發(fā)展導(dǎo)致社會(huì)各界對(duì)物流園區(qū)理解上存在差異。 “究竟什么是物流園區(qū)，真正現(xiàn)代化的物流園區(qū)有哪些衡量標(biāo)準(zhǔn)?我國(guó)尚沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義和解析。物流園區(qū)在沒(méi)有取得共識(shí)的時(shí)候就在全國(guó)‘熱’了起來(lái)?？梢哉f(shuō)，正是因?yàn)樗哪：?，助長(zhǎng)了其發(fā)展熱潮。因?yàn)榫哂心：?，就沒(méi)有規(guī)范的束縛;具有模糊性，就沒(méi)有標(biāo)桿、沒(méi)有比較，就有任意拓展和發(fā)揮的空間。” 王之泰表示。例如，什么樣的物流服務(wù)業(yè)態(tài)可以算是物流園區(qū)?如何區(qū)別物流園區(qū)和綜合批發(fā)市場(chǎng)? 對(duì)于這個(gè)問(wèn)題， 賀登才也是感觸非常深刻：“我們?cè)谧稣{(diào)查的時(shí)候遇到的第一件麻煩事兒就是如何界定物流園區(qū)，如何去選定調(diào)查對(duì)象。很難給出一個(gè)明確的答案，各地有各地的說(shuō)法。” 其次，物流園區(qū)建設(shè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。賀登才認(rèn)為，由于定義模糊、分類(lèi)不明，我國(guó)當(dāng)前的物流園區(qū)存在嚴(yán)重的資源不匹配、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。“我們到各地方調(diào)研，物流園區(qū)負(fù)責(zé)人總是先說(shuō)我有多少畝地，很少有人從需求分析開(kāi)始。需求分析不到位，規(guī)劃就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，規(guī)劃不合理進(jìn)而會(huì)影響到后續(xù)的運(yùn)營(yíng)。” 在物流行業(yè)，其運(yùn)營(yíng)主體都屬于微利企業(yè)，對(duì)價(jià)格非常敏感，只能承受市場(chǎng)上的平均價(jià)格。因此，大量資金進(jìn)入物流園區(qū)后，如果對(duì)園區(qū)發(fā)展沒(méi)有進(jìn)行很好的定位與規(guī)劃，也沒(méi)有采取比較科學(xué)的、順應(yīng)物流行業(yè)發(fā)展規(guī)律的經(jīng)營(yíng)管理模式，就很難吸引商戶入駐，取得好的盈利預(yù)期。 綜合我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的這些問(wèn)題，王之泰表示：“我國(guó)物流園區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展路程，實(shí)際上是多年來(lái)‘工業(yè)園區(qū)’、‘開(kāi)發(fā)區(qū)’在物流領(lǐng)域的‘克隆’，缺乏自己真正的創(chuàng)新。如果今后不逐步厘清自身的定位，沒(méi)有規(guī)劃、沒(méi)有特色，恐怕較難寄予太高的期望。” 其三，政府的園區(qū)政策引導(dǎo)與補(bǔ)貼制度需要檢討?？讘c廣直言：“我國(guó)各路政策對(duì)物流園區(qū)建設(shè)的支持力度比較大，值得肯定。但是由于超前規(guī)劃、引導(dǎo)不當(dāng)，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，很多投資方把主要資金用于拿地，導(dǎo)致后期建設(shè)缺乏資金。在疏于監(jiān)管的情形下，無(wú)視規(guī)劃，進(jìn)行了大量低質(zhì)量建設(shè)，最終較難得到客戶認(rèn)可。” 孔慶廣還表示，當(dāng)下，我國(guó)政府對(duì)物流園區(qū)采取開(kāi)發(fā)前補(bǔ)貼的政策，導(dǎo)致很多企業(yè)蜂擁而上，抱著先申請(qǐng)到資金再說(shuō)的態(tài)度，這是值得商榷的。因此，他建議將部分資金作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)后，對(duì)優(yōu)秀者的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣能切實(shí)將資金補(bǔ)貼給那些想通過(guò)園區(qū)建設(shè)發(fā)展物流的企業(yè)。或者國(guó)家相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)資金補(bǔ)貼之后的審查和監(jiān)管，確保補(bǔ)貼用到實(shí)處。 天地匯供應(yīng)鏈管理有限公司董事長(zhǎng)徐水波表示，出現(xiàn)“虛火”現(xiàn)象后，政府不得不做一些市場(chǎng)的整理和整頓，物流行業(yè)很可能因?yàn)榛A(chǔ)要素的配置成本增加而導(dǎo)致價(jià)格的上升，最終反而削弱了物流行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭。
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| 信息來(lái)源:企業(yè)觀察報(bào) |
| 發(fā)布時(shí)間:2014-08-21 17:07:00 |