| 供給遠(yuǎn)落后于需求，資本瘋狂追逐物流地產(chǎn) |
中國(guó)零售業(yè)和電子商務(wù)的快速發(fā)展，給倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)帶來(lái)了巨大機(jī)會(huì)。尤其是那些高品質(zhì)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)租金價(jià)格上漲，供不應(yīng)求。但根據(jù)普洛斯的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，目前中國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積是美國(guó)的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅僅為1/5，1.1億平方米。他們判斷，不出15年，中國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積將達(dá)到美國(guó)的1/3，這也意味著中國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)面積將達(dá)到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.5萬(wàn)億美元。市場(chǎng)中雖然已有專(zhuān)業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)的地產(chǎn)商介入，新增供應(yīng)也在逐年快速增加，但考慮到近年來(lái)消費(fèi)零售尤其是電商銷(xiāo)售額的飛速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)中國(guó)市場(chǎng)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)面積在中長(zhǎng)期仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 需求缺口，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率高漲
為滿足快速上升的物流需求，國(guó)內(nèi)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時(shí)依靠打造自身物流體系、建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，與租借外部倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施并舉來(lái)滿足發(fā)展需要。以京東為例，過(guò)去2、3年中京東的自建物流倉(cāng)儲(chǔ)面積保持年均50%左右的增速，同時(shí)其與國(guó)內(nèi)最大的工業(yè)物業(yè)供應(yīng)商之一的嘉民合作，承租了其于近期投入使用的嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園內(nèi)63130平方米空間，在此之前，京東商城已是天津嘉民陸路港、昆山嘉民陸家和成都嘉民新都北等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)有客戶。而中國(guó)二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)也被很多國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭發(fā)現(xiàn)，嘉民、普洛斯等都已經(jīng)開(kāi)始在一線城市周邊和二、三線城市搶占山頭。
多年來(lái)，包括普洛斯等大型公司由于對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)不甚了解，以及自身基金對(duì)于穩(wěn)定回報(bào)的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)。而如今物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的供求關(guān)系，則吸引他們加速布局。嘉民集團(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力表示，華東是嘉民的一個(gè)重要業(yè)務(wù)增長(zhǎng)地區(qū)，該地區(qū)對(duì)電子商貿(mào)及快速消費(fèi)品的配送需求不斷上升，帶動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)代化、高質(zhì)量的頂級(jí)工業(yè)空間的需求。嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園在竣工時(shí)絕大部分已與客戶達(dá)成合作意向，這反映了嘉民位置優(yōu)越、質(zhì)量卓群的現(xiàn)代化工業(yè)物業(yè)為嘉民帶來(lái)了有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
有分析指出，上海被評(píng)為最值得投資的區(qū)域之一，在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，加上便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需，上海乃至周邊的蘇州、昆山等城市成為輻射長(zhǎng)三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點(diǎn)城市。目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，世邦魏理仕發(fā)布跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，在過(guò)去5年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%，遠(yuǎn)高于住宅投資2%左右的租金回報(bào)水平。與此同時(shí)，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場(chǎng)整體空置率僅9.1%。
資本市場(chǎng)逐鹿物流地產(chǎn)
物流地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ?，還在于投資回報(bào)率高。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)年租金回報(bào)率可能在3%-4%，但物流地產(chǎn)凈租金回報(bào)率能達(dá)到7%-12%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)租金，而全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。巨大的市場(chǎng)需求加可觀的投資回投，致使很多房地產(chǎn)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。然而，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到了國(guó)外同行的挑戰(zhàn)，全球7大物流開(kāi)發(fā)巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培）早已看中中國(guó)市場(chǎng)的巨大潛力，并提前下手。
業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)的市場(chǎng)太過(guò)龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實(shí)力的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)空間依然巨大。但這個(gè)市場(chǎng)一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國(guó)的十大物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎全部有外資背景，來(lái)自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有320萬(wàn)平方米的物業(yè)。除嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園外，嘉民在上海還有另外七個(gè)工業(yè)投資項(xiàng)目，其中包括獲頒建設(shè)工程獎(jiǎng)的嘉民浦東空港物流中心。此外，還有在建項(xiàng)目17個(gè)，總面積達(dá)80萬(wàn)平方米。據(jù)悉，嘉民在建項(xiàng)目預(yù)租率均已超過(guò)60%，剩余空間也獲得眾多本地及海外客戶的踴躍咨詢(xún)。
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| 信息來(lái)源:新聞晨報(bào) |
| 發(fā)布時(shí)間:2016-04-25 10:06:00 |